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Informations pratiques

vendredi 30 mai 2014

Diagnostic technique immobilier

 

 

 

 

DPE : Le diagnostic énergétique est obligatoire en France métropolitaine, en Guadeloupe et en Martinique.
Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er novembre 2006 en cas de vente d'un bien immobilier.

  • Le DPE doit être réalisé dans tous les logements d'habitation, mis à part ceux destinés à être occupés moins de quatre mois par an.
  • Depuis le 1er juillet 2007, il doit être également effectué pour une location ou lors de la construction d'un bien immobilier.
  • Si un diagnostic a été réalisé pour une vente, il peut être réutilisé pour une location. En revanche, si vous avez réalisé un DPE locatif, vous devez en refaire un pour la vente.

 

ERNMT : État des risques naturels, miniers et technologiques : obligatoire en cas de vente ou location

L'ERNMT est obligatoire depuis le 1er juin 2006, dans les cas suivants :

  • vente d'un bien immobilier (même non bâti) ;
  • réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement ;
  • location d'un bien immobilier.

Le vendeur ou bailleur doit remplir un formulaire à fournir à l'acheteur ou au locataire à partir des informations disponibles en préfecture, sous-préfecture ou en mairie.

 

 

DTA :  Diagnostic amiante : obligatoire en cas de vente ou de démolition

En cas de vente d'une habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997

  • Le propriétaire – vendeur doit disposer d'un diagnostic amiante au plus tard au moment de la signature de la promesse de vente.
  • Cette obligation vaut pour les maisons individuelles, comme pour les appartements..

 

CREP :  Diagnostic plomb : obligatoire lors de la vente de la location

  • Le diagnostic plomb, ou "constat de risque d'exposition au plomb" (C.R.E.P.) est obligatoire lors de la vente de tout bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949.
  • Depuis le 12 août 2008, il est également obligatoire pour les locations.
  • Le diagnostic plomb doit avoir moins d'un an au moment de la signature de la promesse de vente.
  • Avant le 27 avril 2006, le diagnostic plomb était limité à certaines zones géographiques et s'appelait « état des risques d'accessibilité au plomb » (E.R.A.P.).
  • Le diagnostic plomb doit être réalisé par un contrôleur technique ou un technicien de la construction certifié  par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).

Diagnostic assainissement : obligatoire pour l'assainissement non collectif

Vous êtes concernés pour un état des installations d'assainissement non collectif si vous êtes propriétaire d'une habitation qui n'est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées.
Depuis le 1er janvier 2011, la vente d'un bien immobilier non raccordée au tout-à-l'égout est obligatoirement accompagnée de ce diagnostic d'assainissement, qui témoigne du bon fonctionnement des installations.
L'objectif de ce diagnostic est double :

  • informer l'acquéreur sur l'état des installations d'assainissement du logement ou protéger le vendeur en cas de problème ;
  • faire parvenir les installations d'assainissement non collectif (individuel) à un meilleur niveau, car les travaux de mise aux normes sont obligatoires.
  • Seul le SPANC (service public d'assainissement non collectif) de votre commune peut réaliser ce diagnostic ANC.

Le diagnostic électrique est obligatoire pour les ventes depuis début 2009.

Il est obligatoire pour les locations conclues après le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire est antérieur à 1975, et pour les locations conclues après le 1er janvier 2018 pour les autres logements.

  • Cette obligation s'applique si l'installation électrique a plus de 15 ans d'ancienneté.
  • Il est nécessaire de faire effectuer votre diagnostic électrique par un professionnel certifié et indépendant de la transaction.

Le diagnostic gaz est obligatoire en cas de vente depuis le 1er novembre 2007.

Il est obligatoire pour les locations conclues après le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire est antérieur à 1975, et pour les locations conclues après le 1er janvier 2018 pour les autres logements.

 

 

 

L'agence immobilière Polien vous propose de vous accompagner et de gérer l'ensemble des documents administratifs en vue de la signature de l'acte authentique. 

Nous pourrons également vous mettre en relation avec des professionnels reconnus afin d'établir vos diagnostics obligatoires. 

 

 


 

 

Compromis de vente : un engagement ferme

Contrairement à la promesse de vente ou promesse unilatérale de vente, qui n'engage que le vendeur vis-à-vis de l'acquéreur, le compromis de vente engage les deux parties.

 

Le compromis de vente est un contrat dans lequel l'acheteur et le vendeur s'engagent définitivement à acheter - pour l'un - et à vendre - pour l'autre - un bien immobilier à un prix fixé par les deux parties. Il s'agit d'un contrat de vente avec effets retardés au jour de la signature de l'acte de vente définitif, qui a lieu chez le notaire environ 3 mois plus tard.

 

L'acquéreur d'un immeuble à usage d'habitation bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours depuis la loi Macron (7 jours auparavant). Il commence à courir à compter du lendemain :

  • de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) contenant le compromis signé.
  • ou de la remise directe en main propre du compromis, contre récépissé, par le notaire, agent immobilier ou avocat (une remise en main propre n'est pas admise entre particuliers).

 

Le contenu du compromis de vente

Le compromis de vente doit mentionner en détail les éléments et conditions de la vente :

  • La description précise du bien et de son contenu.
  • Un inventaire des équipements mobiliers qui restent dans le logement et que l'acquéreur récupère (sur lesquels aucun frais de notaire est à payer).
  • Les clauses obligatoires et spécifiques. Par exemple, les conditions suspensives. Si une condition suspensive n'est pas réalisée, le compromis de vente est censé n'avoir jamais été signé et le dépôt de garantie est alors restitué à l'acquéreur. Exemple de condition suspensive : obtention d'un prêt immobilier par l'acquéreur. En cas de refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, la vente définitive n'aura pas lieu.
  • La date limite de signature de l'acte de vente définitif.
  • Les diagnostics immobiliers fournis par le vendeur.

 


 

L'acte de vente définitif :  Acte authentique

 

L'acte de vente définitif ou acte authentique de vente d'un bien immobilier intervient quelques semaines après l'offre d'achat, la signature du compromis de vente.
L'acte de vente définitif est un contrat officiel signé devant le notaire : il vient conclure la vente du bien entre le vendeur et l'acheteur.
Il se concrétise par le paiement du prix de vente du bien immobilier par l'acheteur et par la remise des clés par le vendeur.


Acte de vente : le vendeur transmet son titre de propriété

L'acte de vente définitif est signé par l'acheteur et le vendeur chez le notaire :
Le plus souvent chez le notaire du vendeur.
Votre notaire peut toutefois être présent (c'est conseillé) sans que cela ne vous coûte plus cher : les deux notaires se partagent dans ce cas les honoraires.


Le notaire vérifie la validité du contrat pour les deux parties et de tous les documents annexes (diagnostics, garanties...).


À la signature, le transfert de propriété se fait sur le champ : le vendeur remet les clés du bien à l'acquéreur ainsi que toutes les informations liées au bien et qui sont en sa possession (servitudes, procédures en cours...). C'est ce que l'on appelle l'obligation de délivrance. Le propriétaire doit avoir libéré les lieux à la date de l'acte définitif de vente.
Ensuite, le not
aire devra procéder à l'enregistrement de la vente et à sa publication à la conservation des hypothèques.


Le notaire archive l'original de l'acte de vente : chaque partie repart avec une copie authentique de l'acte.
Le paiement du prix de vente

Lors de la signature de l'acte de vente définitif, l'acquéreur doit payer.
La somme égale au prix de vente du bien moins l'indemnité d'immobilisation s'il y en a une.


Les frais de notaire :

  • Différentes taxes (destinées à l'État) et droits de mutation.
  • Frais liés à votre emprunt : frais d'hypothèque ou de cautionnement.
  • Honoraires du notaire.
  • Frais administratifs.

Si le vendeur ne respecte pas son obligation de délivrance (ex. : il n'a pas quitté les lieux...), l'acquéreur peut demander au Tribunal de Grande Instance de prononcer l'annulation de la vente ou d'imposer son exécution.

 

 

 

Publication aux Hypothèques : la formalité postérieure à la vente

 

Durant les trois mois qui suivent la signature de l’acte de vente définitif, le notaire doit déposer deux copies conformes de l’acte de vente à la Conservation des Hypothèques. Une des copies sera archivée et l’autre sera retournée au nouveau propriétaire. Le notaire, au titre de la publicité foncière, actualise ainsi le fichier immobilier.

 

 

 

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