Informations pratiques : diagnostics immobiliers et actes juridiques

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire en France métropolitaine, en Guadeloupe et en Martinique depuis le 1^er novembre 2006 en cas de vente d'un bien immobilier :

L'ERNMT est obligatoire depuis le 1^er juin 2006 dans les cas suivants :

Le vendeur ou le bailleur doit remplir un formulaire à fournir à l'acheteur ou au locataire à partir des informations disponibles en préfecture, en sous-préfecture ou en mairie.

Le diagnostic amiante est obligatoire en cas de vente ou de démolition d'une habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997.

Le propriétaire vendeur doit disposer de ce diagnostic au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente.
Cette obligation vaut pour les maisons individuelles comme pour les appartements.

Le diagnostic plomb, ou "constat de risque d'exposition au plomb" (CREP) est obligatoire lors de la vente de tout bien immobilier construit avant le 1^er janvier 1949. Depuis le 12 août 2008, il est également obligatoire pour les locations.
Le diagnostic plomb doit avoir moins d'un an au moment de la signature de la promesse de vente. Avant le 27 avril 2006, il était limité à certaines zones géographiques et se nommait "état des risques d'accessibilité au plomb" (ERAP).

Le diagnostic plomb doit être réalisé par un contrôleur technique ou un technicien de la construction certifié par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (Cofrac).

Le diagnostic assainissement concerne les habitations qui ne sont pas raccordées au réseau public de collecte des eaux usées.

Depuis le 1^er janvier 2011, la vente d'un bien immobilier non raccordé au tout-à-l'égout est obligatoirement accompagnée d'un diagnostic assainissement. Celui-ci atteste du bon fonctionnement de l'installation d'assainissement non collectif.

L'objectif de ce diagnostic est double :

Seul le SPANC (Service public d'assainissement non collectif) de la commune du bien concerné peut réaliser ce diagnostic.

Le diagnostic électrique est obligatoire pour les ventes depuis début 2009. Il l'est également pour les locations :

Cette obligation s'applique si l'installation électrique a plus de 15 ans d'ancienneté. Le diagnostic électrique doit être effectué par un professionnel certifié et indépendant.

Le diagnostic gaz est obligatoire en cas de vente depuis le 1^er novembre 2007. Il l'est également pour les locations :

L'agence Polien Immobilier accompagne ses clients en gérant l'ensemble des documents administratifs en vue de la signature de l'acte authentique. Nous proposons une mise en relation avec des professionnels de confiance pour établir l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires.

Le compromis de vente est un contrat dans lequel l'acheteur et le vendeur s'engagent définitivement à acheter pour l'un et à vendre pour l'autre un bien immobilier à un prix fixé par les deux parties. Il s'agit d'un contrat de vente avec effets retardés au jour de la signature de l'acte de vente définitif qui a lieu chez le notaire environ 3 mois plus tard.

L'acquéreur d'un immeuble à usage d'habitation bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours depuis la loi Macron (7 jours auparavant). Il commence à courir à compter du lendemain :

Le compromis de vente doit mentionner en détail les éléments et les conditions de la vente :

L'acte de vente définitif est signé par les deux parties, le plus souvent chez le notaire du vendeur. Celui de l'acquéreur peut toutefois être présent (cela est conseillé), sans frais supplémentaires. Les deux notaires se partagent dans ce cas les honoraires.

Le notaire vérifie la validité du contrat pour les deux parties et celle de tous les documents annexes (diagnostics, garanties...).

À la signature, le transfert de propriété est immédiat. Le vendeur remet les clés du bien à l'acquéreur ainsi que toutes les informations en sa possession (servitudes, procédures en cours...). C'est ce que l'on appelle "l'obligation de délivrance". Le propriétaire doit avoir libéré les lieux à la date de l'acte définitif de vente.

Le notaire procède ensuite à l'enregistrement de la vente et à sa publication à la conservation des hypothèques. Il archive l'original de l'acte de vente et chaque partie repart avec une copie authentique de l'acte.

Lors de la signature de l'acte de vente définitif, l'acquéreur doit payer la somme égale au prix de vente du bien. L'indemnité d'immobilisation, s'il y en a une, est déduite.

Les frais perçus par le notaire sont constitués de plusieurs éléments :

Dans le cas où le vendeur ne respecte pas son obligation de délivrance, par exemple s'il n'a pas quitté les lieux, l'acquéreur peut demander au tribunal de grande instance de prononcer l'annulation de la vente ou d'imposer son exécution.

Durant les trois mois qui suivent la signature de l’acte de vente définitif, le notaire doit déposer deux copies conformes de l’acte de vente à la conservation des hypothèques. L'une de ces copies est archivée et l’autre est retournée au nouveau propriétaire. Le notaire, au titre de la publicité foncière, actualise ainsi le fichier immobilier.